Верховный Суд вынес Определение по делу № 18-КГ24-367-К4, в котором разъяснил нюансы предоставления земельного участка ребенку-инвалиду с последующим его выкупом без торгов.

В январе 2020 г. ребенку-инвалиду Араму Паремузяну, законным представителем которого является его мать Татьяна Паремузян, постановлением администрации МО Северский район Краснодарского края был предоставлен земельный участок площадью 0,5 га согласно ст. 17 Закона о соцзащите инвалидов. Тогда же между администрацией муниципалитета и Арамом Паремузяном был заключен договор аренды этого участка земли.

Спустя два месяца между администрацией МО Северский район и Арамом Паремузяном был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, цена сделки составила 28,7 тыс. руб. Основанием для заключения такого ДКП послужила регистрация в начале марта 2020 г. в ЕГРН права собственности Арама Паремузяна на хозблок площадью 1,3 кв. м, расположенный на участке. Впоследствии участок был разделен на два участка, которые были оформлены на имя Арама Паремузяна.

Несколько лет спустя прокурор Северского района, действуя в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации Северского района и Араму Паремузяну, указывая, что последний является собственником двух земельных участков, которые выбыли из владения муниципального образования без законных на то оснований, в связи с чем они должны быть возвращены в муниципальную собственность.

Суд удовлетворил иск со ссылкой на то, что регистрация в ЕГРН права собственности на вспомогательный объект недвижимости в виде хозблока без регистрации на земельном участке основного объекта недвижимости не могла быть основанием для предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка, площадь которого многократно превышает площадь хозяйственного строения. Он добавил, что договор аренды земельного участка от 23 января 2020 г. является ничтожной сделкой, совершенной без намерения Арама Паремузяна использовать спорный участок по назначению и исполнять иные обязанности по договору аренды, фактически направленной на достижение иных правовых последствий.

Как счел суд, по делам, связанным с правами инвалидов на первоочередное обеспечение земельными участками, одним из обстоятельств, имеющих юридическое значение и подлежащих установлению, является наличие или отсутствие нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий. Администрацией Северского района при предоставлении Араму Паремузяну в аренду земельного участка без проведения торгов не установлена его нуждаемость в улучшении жилищных условий, этот гражданин не состоял на соответствующем учете в администрации. Кроме того, как указал суд, ответчик не имел реальных намерений исполнять обязанности по договору аренды земельного участка, договор фактически заключен с целью реализации права на первоочередное предоставление земельного участка по упрощенной процедуре, без проведения аукциона на право заключения договора аренды. Впоследствии апелляция и кассация поддержали такое решение.

Изучив кассационную жалобу матери Арама Паремузяна, поданную в его интересах, Верховный Суд, в частности, напомнил со ссылкой на ст. 17 Закона о социальной защите инвалидов, что инвалидам и их семьям предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для ИЖС, ведения подсобного хозяйства и садоводства. В соответствии с ч. 3 ст. 52 ЖК РФ принятие на учет граждан как нуждающихся в жилье осуществляется органом местного самоуправления на основе заявлений таких граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через МФЦ.

В этом деле, заметил ВС, земельный участок с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства» был предоставлен Араму Паремузяну как ребенку-инвалиду на основе ст. 17 Закона о социальной защите инвалидов. Факт того, что этим гражданином (в чьих интересах действовала его мать) в администрацию Северского района была предоставлена ложная информация, судами не устанавливался, прокурор также не ссылался на это в своем иске. Администрацией не были выявлены основания для отказа в предоставлении земельного участка по договору аренды на льготных основаниях ни при заключении договоров аренды и купли-продажи, ни в последующем. Никаких проверок по факту противоправных действий со стороны кого-либо из сотрудников администрации Северского района в связи с предоставлением земельного участка ребенку-инвалиду Араму Паремузяну не проводилось, никто не привлекался к административной или уголовной ответственности. Нижестоящие суды необоснованно проигнорировали эти обстоятельства.

«Необходимые проверки и административные процедуры, включая проверку наличия у Арама Паремузяна как у инвалида права на получение земельного участка на льготных основаниях, предшествовавшие заключению спорных договоров аренды и купли-продажи, проведены администрацией МО Северский район надлежащим образом и в установленном порядке, доказательств иного в материалах дела не имеется, сомнений у администрации в законности и обоснованности своих действий не возникло», – отмечено в определении ВС.

В нем также указано, что администрацией при предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов действительно не установлена нуждаемость Арама Паремузяна в улучшении жилищных условий, нижестоящие суды не проверяли факт нуждаемости или ненуждаемости ответчика в таком улучшении. Однако само по себе то обстоятельство, что такая проверка не была проведена, не свидетельствует о том, что Арам Паремузян не нуждался в улучшении жилищных условий на момент принятия решения о предоставлении ему в аренду участка земли.

ВС также не поддержал выводы судов о неправомерном заключении между ответчиками ДКП земельного участка. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, как предусматривает п. 1 ст. 39 ЗК РФ, имеют граждане, юрлица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Характеристики таких зданий и сооружений в законе не приведены, в обжалуемых судебных актах нет ссылок на иные НПА, которые позволяют ограничить предоставленное федеральным законом право размерами возводимых строений и их соотношением с размерами земельного участка, а потому не обоснован вывод судов о признании недействительным ДКП спорного земельного участка.

Нижестоящие суды, полагая, что такой участок мог быть передан в собственность Арама Паремузяна только в том случае, если бы на нем был возведен жилой дом, не учли, что спорный участок имел вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Это обстоятельство предполагает возможность его использования по целевому назначению не только путем размещения на нем жилого дома, но и путем производства сельскохозяйственной продукции, размещения гаража и иных вспомогательных сооружений или содержания сельскохозяйственных животных. Соответственно, закон не запрещает возведение на участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, вспомогательных сооружений без жилого дома.

Кроме того, в рассматриваемом деле прокурор не указал, в чьих именно интересах он действует, а суд этот вопрос не прояснил, заметил ВС. Решением суда спорный земельный участок возвращен в собственность муниципального образования, являющегося ответчиком по делу и не настаивавшего на удовлетворении исковых требований. Обязанность распорядиться находящимся в собственности конкретным земельным участком путем предоставления его другим лицам на муниципальный орган законом не возложена и ст. 209 ГК РФ не предусмотрена. Каким образом, какие именно и чьи права при таком положении будут восстановлены, как предполагал прокурор, нижестоящие суды не определили.

«Не были проверены и не получили оценку возражения ответчика относительно того, что ранее с аналогичным иском к Араму Паремузяну уже обращалась администрация МО Северский район, являвшаяся изначально собственником земельного участка, по поводу которого возник спор, однако впоследствии от исковых требований отказалась, о чем имеется вступивший в законную силу судебный акт», – заключил ВС, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала выводы Верховного Суда. «Нижестоящие суды, безусловно, допустили существенные нарушения. При этом в судебных тяжбах с прокурором, а также государственными или муниципальными органами в целом суды зачастую учитывают именно их позицию. В данном случае скорее важен энтузиазм гражданина дойти до ВС РФ для защиты своих прав, и небезосновательно. Если бы ВС РФ не защитил права кассатора, правовой статус ребенка-инвалида как лица, имеющего законное право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства, был бы незаконно утерян, а права ребенка-инвалида – нарушены. ВС обоснованно защитил права инвалидов и аргументировал вопрос их нуждаемости в получении земельных участков, в общем плане конкретизировал вопросы оспаривания сделок с земельными участками», – сочла она.

Комментируемое определение ВС, по словам эксперта, поможет при защите прав инвалидов в дальнейшем, причем не только в отношении земельных участков, но даже жилых помещений, поскольку Судом представлены общие конкретизирующие доводы о нуждаемости, позволяющие шире защитить права инвалидов. «Оно положительно отразится на практике при защите прав инвалидов; далеко не каждый инвалид готов отстаивать свои права в силу различных причин, а это определение ВС воодушевит таких граждан и поможет им защитить свои права в дальнейшем в случае возникновения подобных ситуаций», – заключила Татьяна Саяпина.

Юрист Дарья Петрова полагает, что в этом определении ВС РФ поднимается важный для практики вопрос о получении земельных участков без торгов в рамках «упрощенных процедур», притом что формальных нарушений при предоставлении объектов нет, но законодательная цель таких «упрощенных процедур» не достигается. «В рассматриваемом деле не было выявлено нарушений закона при предоставлении земельного участка, однако у нижестоящих судов возникли сомнения в том, действительно ли земельный участок был предоставлен в собственность для улучшения жилищных условий и ведения подсобного хозяйства, а не для иных. Позиция ВС РФ по этому спору достаточно жесткая: по его мнению, недопустимо признавать недействительной сделку по предоставлению земельного участка, если формальные требования для ее заключения выполнены, а заинтересованность прокурора в предъявлении иска не была убедительно обоснована», – отметила она.

С одной стороны, по словам эксперта, ВС РФ как будто блокирует оспаривание таких сделок, что может негативно сказаться на обороте в целом: существует риск предоставления государственных земель в частную собственность лишь по формальным основаниям. «С другой стороны, нижестоящие суды все же не до конца исследовали фактические обстоятельства: они не установили характер и цель возведения хозяйственной постройки на земельном участке, не проверили ее "соответствие” видам разрешенного использования земельного участка, не оценили ранее вынесенный судебный акт в отношении спорного земельного участка. При таких обстоятельствах подход ВС стоит поддержать – действительно, в этом деле есть много не до конца исследованных обстоятельств, от которых зависит вынесение законного и справедливого решения. Однако не хочется, чтобы определение ВС могло быть истолковано как запрещающее оспаривать сделки по предоставлению земельных участков, если выполнены все формальности, однако они все же используются не в соответствии с целями их предоставления», – резюмировала Дарья Петрова.

https://www.advgazeta.ru/novosti/na-kakom-osnovanii-rebenok-invalid-mozhet-vykupit-predostavlennyy-emu-zemelnyy-uchastok-bez-torgov/